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贾康:不要轻言三四线不行
不必对楼市太过悲观。
锌财经

文/贾康

今年因疫情影响,经济受到不小冲击,因此高层提出了将推动国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。

在此背景下,一直作为经济支柱的房产行业,地位是否会发生改变?未来楼市会走向何方?还值得买入或投资吗?

针对这些大家关心的问题,功夫财经专访了著名经济学家、有“中南海问策”之称的财政部财科所原所长贾康。

以下内容整理自本次专访:

房产税

很多人担心内循环对房产有巨大冲击,实际还是在担心民众大量的金钱被沉淀在房产上、收入分配不均等问题都可能会给消费拖后腿。因此必须在这方面加以遏制,优化收入再分配。

无可回避的,也是这些年挨了骂的说法——房地产税。可能很多年轻朋友听了皱眉头,谁都不希望有税。

但发达国家现代经济社会里边的通例,是必须有财产税的调节。要走向现代国家就必须要有现代税制,而现代税制里又必须有这种财产税。

房产税在我国怎么样形成呢?很早以前就有了要加快立法并适时推进房地产税改革的指导方针。在这个逻辑上也呼应着要逐渐提高直接税比重的大方向。

但由于种种阻碍因素,虽然说相关部门会在任期内要启动房地产税立法,但今年的指导口径却从原来的加快退到了稳步,又从稳步退到了稳妥,现在连步骤都不提了。

又稳又妥,基本等于今年啥也别干了。

那么,这个局面还得靠改革攻坚克难,啃硬骨头,凝聚共识来解决。所以综合来看,要想调动中国的消费潜力是一个复杂的系统工程。

我的看法是,对中低收入群体要降低直接税,对高收入群体的要合理的提高直接税。 

在总体的消费潜力释放方面,还得前端做好有效投资,让老百姓有就业机会,让老百姓的收入可以跟着整个经济的发展,有景气支撑的情况下水涨船高。

此外,还得让老百姓有好的预期,收入增加以后才敢花钱。

在当前情况下,社会保障体系还要进一步跟上,解除百姓的后顾之忧,减少预防性储蓄,合在一起的系统性工程,才能把中国14亿人口大市场的消费潜力调动出来,这也是内循环大环境下势在必行的动作。

相互促进、相互辅助

我们新一届政府控制炒房的决心还是很大的,反复强调房住不炒。有些地方房地产市场回暖了以后,马上就有约谈,随后就会出台更严厉的调控措施。这些事情都表现了政府的严厉态度。

我们说发展的是社会主义市场经济,而市场经济更多的是靠经济手段调节的。随着市场调控的深入,政府把保障房的供给托起来以后,商品房应该就能更多的靠市场调节来完善其供需互动。 

从供需互动来看,我国的工业化、城镇化才走到一半。城镇化高速发展的空间还相当可观。

我国城镇化进程

这也必然会使房地产业,包括住房的供给成为国民经济的支柱产业,支撑着我们的需求和供给互动的内循环。二者并不冲突,可以说是相互促进、相互辅助的关系。

更何况房地产的特性也决定了它与内循环并不冲突,房产是不可位移的商品,本土依赖性极强。内循环为主体合乎逻辑的一定会包括着我们的不动产业,包括我们住房的发展。

此外,如今各地市场的分化已经比较明显了。全国楼市明显出现冰火两重天的分化,但中心区域在中国一定还会不断扩大。

未来,中国的中心区域还要在几十年内接纳差不多4亿人从农村转城市,成为市民。住房的供给一定会源源不断的产生,否则是没法形成老百姓美好生活的。 

从大势来说,未来10年15年没有理由说中国的房地产市场会一下子走下坡路,也不太可能出会出现此种情况,除非我们自己犯了低级错误。

在这种情况下因势利导,不光要控制需求,防范超纲,还得增加有效供给。一定要通过双轨统筹来托好保障房的底,包括共有产权房。

再加上越来越要用经济手段去调节商品房市场,才能形成全套的有效供给,与之配套的就有土地制度的改革、投资融资制度的改革,以及税收制度改革。

这些都是长效机制中不可缺少的一环。 

分化中的乐观因素

实际上从国内来讲,我们现在整体的楼市格局,正处于一个分化的过程中。像去年炒的比较火的鹤岗,一套房子3万块钱、5万块钱都没人接盘。 而一线的房价,如深圳等地的核心区域达到二十几万每平米的价格,还一堆人排队抢。 

对于这种分化,我们还是要保持相对乐观的心态。中国未来的10-15年肯定还是发展起来的地方越来越多。

分化的两边,火的这边依旧是大潮流,除非对整个中国发展前景丧失信心,那另当别论。这一点我跟网上一些人的看法还是不大一样。

很多人觉得像鹤岗或者是以鹤岗为代表的这类三四线城市,或更低端的县城,未来是没有希望的,这难免太过悲观了。

毕竟我国的工业化、城镇化加上市场化,国际化和信息化,中国的发展的韧性、回旋余地、潜力释放出来的能量不可小觑。

用一句话概括就是——我国经济长期向好的基本趋势没变。长期趋势没变,它是有客观条件的,而我们也具备这种客观条件。 

从这一段时间疫情得到控制后的房地产数据来看,又印证着保持流动性合理充裕,货币政策灵活适度,能让更多的资金可以提供给经济生活。

流动性到了实际的运行中间,很多人依旧会选择持有不动产,来获得踏实感。这也会助长房地产领域景气度的上升,这是必然也是不可避免的。

当然,在这种情况下也要有更多的经济手段把资金引流,不要一股脑都流入房地产,这也是有必要的。 

房子还值得投资吗?

关于现在市场上劝大家赶紧抛售三四线房产的看法,我的观点是:如果急着用钱可以抛售,但如果不着急用钱,我不建议这样做。如果三四线的房屋还有实用价值,仍然可以继续住着;不需要及时拿到现金的情况下,可以再等等看。

对整个中国经济的发展,还是先看大势。大的趋势是工业化和城镇化的可观的空间,会使中国的经济成长性表现出来。

中高速的发展是大概率,中高速发展过程中,未来的十几年二十年,几亿人要从农村往中心区域迁移,成为市民,这个市场也不可能一下子垮下去。

对于一些现况不好的城市而言,也不可能永远不好。很多城市可能两年三年就调回来了,或者说五年为期也调过来了,诸如此类都得具体分析了,不能一概而论。

我现在还是在看大势,看大面,然后再做具体分析。我觉得房子至少分为三类,在不动产概念里边一类是工业的不动产,一类是商业的不动产,再一个才是住房。

如果咱们从这三类来看,大家可能最关心的仍然还是住房。按我的看法,既然未来一二十年里还有几亿人要考虑进入中心区域,这样的需求所拉动的供给不容忽视。

更何况住房市场还具备由土地造成的自然垄断的卖方市场特征,所以最大的概率是成交价、均价呈现出上扬曲线的走势,没有什么力量能改变上扬曲线的基本模样。

我们如果做得好,长效机制会使它不那么陡峭,不让它受炒作力量的影响,不让它大起大落,那么这就健康了,但不可能把它压低。

既然是这样,那么从投资的概念来说,太短的买了卖那叫投机,长期持有那叫投资,但谁也没法界定中间的界限在哪划开,持有一年卖掉是算投机还是算投资?这很难清晰的去量化。

但总体来说,如果政策环境允许买入的情况下,拿自己的钱买房子,是相对安全的,作为投资来说是有价值的。

如果看准了,在好地段买一个房子,它附着在上扬曲线上往上走,还等于给自己买了一个社会化的养老保险。

比如你现在30岁,再过25年考虑退休的时候,房子卖掉拿到的钱从财务的角度计算是非常合适的。等于给自己来了一个社会化的养老保险。

但是这里边可以有多样性的考虑,用自己的钱买个改善型住宅,提高生活质量,等年纪大了打理不了第二套住宅,可以两套里边卖出一套,把资产收缩到一套基本住宅上对购房者而言也合算。

长线来看,其安全性还是相当高的。

本文经授权转载自【功夫财经】(ID:kongfuf)

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